De aankoop van het dubbele hotelpand Inntel en Mainport Hotel Rotterdam is niet de eerste hotelbelegging van Annexum. Dat het hele hotelbedrijf is ingelijfd, is wél nieuw.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 17 mei 2024

De grote hoteldeal die vorig jaar zomer rondkwam, smaakt naar meer, aldus Ronald Jansen van Annexum. ‘We gaan zeker verder kijken. Het zou mooi zijn als we dit jaar nog een aankoop kunnen doen.’ De belegger staat bekend om fondsen voor particuliere beleggers met hoofdzakelijk supermarktvastgoed, maar heeft wel al eerder in hotels belegd. Zo zit in de portefeuille een NH Hotel in Maastricht.

Twee soorten kapitaal

De opzet van de Rotterdamse deal is afwijkend. Om te beginnen is de investering niet gestructureerd als particulier fonds, maar zijn enkele grotere partijen ingestapt. ‘We doen de laatste jaren steeds meer met family offices, zo hebben we toegang tot twee soorten kapitaal’, aldus Jansen.

Opvallender nog is dat naast het vastgoed ook het hotelbedrijf is aangekocht, dus de exploitatie. Waarom die aanpak? Jansen: ‘Bij hotels is het succes van de exploitatie bepalend voor de waarde van het vastgoed. Dan heb je daar graag controle over. Zo deel je ook mee in de winstgevendheid. In coronatijd werden hotelbeleggers geconfronteerd met forse huurverlagingen, terwijl ze na het snelle herstel van de sector niet profiteerden van de upside.’

Franchiseovereenkomsten

Nu is het runnen van een hotel een totaal andere business, dat laat Annexum dan ook over aan partners. Met het Hilton zijn franchiseovereenkomsten gesloten: in het ene hotel komt een viersterren Double Tree by Hilton en in het andere vijfsterrenlabel Curio Collection by Hilton. Opgeteld gaat het om 480 kamers. Het management van beide hotels wordt uitbesteed aan Cycas Hospitality, dat meer dan vijftig hotels in Europa onder zijn hoede heeft. Voordeel van deze opzet is volgens Jansen dat er meer armslag is bij toekomstige verkoop. ‘De pool van potentiële kopers is groter als zij na aankoop het management kunnen overnemen en niet vastzitten aan een langlopend contract.’

Groeiende welvaart

De hotelsector staat er volgens de belegger goed voor. Jansen: ‘De langetermijntrends zijn heel gezond. Door de groeiende welvaart neemt het aantal mensen met tijd en budget om te reizen toe, en ook in de zakelijke markt zien wij groeikansen.’ Naast een focus op de vijf grote Nederlandse steden kiest Annexum voor hotels die meerdere groepen bedienen, zoals toeristen, zakelijke reizigers én congresgasten. Een hotel bij Schiphol dat puur afhankelijk is van vliegreizigers zal minder snel op het netvlies komen.

Daarnaast wil Annexum waarde kunnen toevoegen. Dat kan door een lokale speler om te vormen naar een internationaal label, zoals in het geval van de Rotterdamse hotels naar Hilton-merken. Of door een internationale manager als Cycas aan te stellen, die de operationele efficiency en daarmee de marges kan verbeteren. En tenslotte door te investeren in een betere kwaliteit en verduurzaming van het hotel, wat Orange Investment Managers begeleidt in Rotterdam.

Basisbehoeften

Annexum investeert vooral in objecten die voorzien in basisbehoeften: eten, leven en nu dus ook slapen. Wel is het risicoprofiel van de hotelsector anders dan bijvoorbeeld van supermarkten, erkent Jansen. ‘In de coronatijd kregen hotels harde klappen. Maar sindsdien loopt het toerisme beter dan ooit; de sector is enorm weerbaar gebleken.’ Probleem voor investeerders is eerder dat er weinig aanbod is, dat merkt Annexum ook. Jansen verwacht dat de markt in de tweede helft van dit jaar of begin volgend jaar aantrekt. ‘Je ziet nu al dat de bied- en laatprijzen langzaam naar elkaar toe kruipen. Wij verwachten dat de beleggingsvolumes weer wat kunnen gaan toenemen.’

Lokaal netwerk

Hoe is de belegger afgelopen zomer aan die prestigieuze deal in Rotterdam gekomen? Dat was een off-market transactie, vertelt Jansen. ‘Gunstig is ook dat wij een Nederlandse partij zijn met een lokaal netwerk. Daarmee hebben we een voordeel ten opzichte van internationale investeerders.’